Allocation optimale d’actifs immobiliers dans un portefeuille

Un investisseur intéressé par les actifs immobiliers doit choisir avec grand soin le type d’exposition et l’indice de référence adéquat.

Investissement direct et indirect dans les actifs immobiliers

En optant pour un placement dans l’immobilier, l’investisseur s’assure de minimiser la volatilité de son portefeuille, tout en profitant d’un rendement régulier et sûr. 

Ceci dit, le type d’actifs immobiliers entrant dans la composition du portefeuille est d’une grande importance, surtout dans le cadre des placements directs et indirects.

En général, l’immobilier direct garantit des rendements et un niveau de risque faibles par rapport aux actions. Cependant, il présente des rendements et un risque plus importants que les placements obligataires.

Mais tout dépend du type des biens immobiliers, ainsi que les actions et les obligations concernées. Supposons qu’il s’agit des actions blue-chips et des obligations de type investment grade.

Avec ce scénario la rentabilité des actifs immobiliers est modérément corrélée à celle des actions, tandis que la corrélation entre la rentabilité de l’immobilier et celle des obligations est faible.

Dans un tel cas de figure, l’immobilier peut être considéré comme un choix intéressant pour la diversification du portefeuille, sous réserve de préciser le type d’investissement immobilier concerné.

Indices de référence

Pour mesurer la performance d’un portefeuille, en général il faut se référer à l’indice de marché de référence. Mais de nos jours, plusieurs indices immobiliers sont disponibles comme outils de mesure et d’évaluation pour les gérants des portefeuilles.

Pour évaluer de manière pertinente le rendement et le risque de l’actif immobilier, la corrélation des rendements de ce dernier avec ceux des actions et obligations et le rôle de l’immobilier dans la constitution des portefeuilles mixtes, il faut se référer à la typologie de l’indice immobilier employé qui représente les rendements de la classe d’actifs.

Il est possible de répartir les indices immobiliers sur trois catégories soit les indices fondés sur l’évaluation, les indices hédonistes et les indices de titres immobiliers.

  • Les indices fondés sur l’évaluation : lorsqu’on emploie de tels indices, l’immobilier constitue un pilier important pour diversifier les portefeuilles mixtes. A ce propos l’écart-type des rendements immobiliers est des plus faibles et le calcul du rendement moyen représente fidèlement le rendement réel de l’actif. Ceci dit, les indices basés sur l’évaluation sont sujets à un lissage, car en général les experts s’appuient souvent sur l’évaluation passée. Un procédé qui ne tient pas compte des variations des prix et qui génère un résultat biaisé avec une variance qui s’approche de zéro.

  • Les indices hédonistes : ces indices sont fondés sur une analyse de régression linéaire multifactorielle, dont les résultats confirment si nécessaire, que le rendement et le risque associés à l’immobilier sont moins élevés que ceux des actions et sont légèrement plus importants que ceux des obligations.

Grâce à ces indices, on peut mesurer l’avantage d’inclure les actifs immobiliers dans les portefeuilles mixtes.

De tels indicateurs sont  très limités en nombre et parmi les plus populaires il y a l’indice SWX IAZI Real Estate Performance Index, qui est considéré comme le principal indice hédoniste pour le marché Suisse.

  • Les indices d’immobilier titrisé : les actifs immobiliers titrisés présentent des résultats similaires à ceux des actions ordinaires. Ceci est dû au fait que ce type d’actif est négocié sur les mêmes marchés et il est assujetti aux facteurs intrinsèques de ceux-ci.

En se basant sur les données titrisées, on peut constater que l’immobilier joue un rôle moins important dans la diminution de l’écart-type d’un portefeuille pour un rendement donné ou dans l’augmentation de ce dernier pour un niveau de risque précis.

Investir dans l’immobilier local ou international

La plupart du temps, les investisseurs placent une grande partie de leur allocation immobilière dans le marché local, chose due à leur connaissance du marché et leur présence sur place, or ce sont des éléments-clés pour l’investissement immobilier.

Dans le cas où un investisseur ne comprend pas le marché local et il n’y a pas une présence, il ne disposera pas de l’information nécessaire, qu’il lui fera défaut contrairement à un investisseur domestique.

Il ne faut pas omettre que le positionnement ou l’emplacement du bien immobilier revêt une grande importance dans la valorisation du bien, or un tel critère requiert une parfaite connaissance du marché domestique.

D’un autre côté pour un investissement immobilier à l’étranger, il faut tenir compte de l’aspect juridique et fiscal.

D’ailleurs, les investisseurs s’intéressent de plus en plus à ce type de placement. N’empêche qu’ils sont en quête d’outils d’investissement qui prennent en considération les particularités locales.

Les dernières années ont enregistré une hausse spectaculaire, aussi bien en volume qu’en valeur, des véhicules immobiliers indirects privés  dits REIT. Ces placements et à l’opposé des titres immobiliers réagissent de manière similaire aux investissements immobiliers directs.

Part des actifs immobiliers dans un portefeuille mixte

Les analyses quantitatives prouvent que, dans la majorité des marchés, la composition d’un portefeuille mixte, incluant des actifs immobiliers, permet de réduire l’écart-type des risques à hauteur de 10 à 15% et par ricochet la volatilité du portefeuille avec la même proportion.

Les études menées dans ce sens ont prouvé que la pondération optimale des actifs immobiliers entrant dans la composition d’un portefeuille mixte varie entre 15 et 20%. Certains placent la pondération à un niveau plus important atteignant les 30 voire 40% dans la composition d’un portefeuille mixte optimisé.

Evidemment, la part des actifs immobiliers dépend de la prise en considération des actifs financiers domestiques seulement ou même les internationaux. Pour la dernière option, la part de l’immobilier dans la constitution du portefeuille est légèrement revue à la baisse.

L’impact de l’immobilier sur un portefeuille devient plus perceptible avec de nombreux avantages à la clé, notamment lorsque l’investissement porte sur des biens nationaux et internationaux. 

Dans ce cas de figure le niveau du risque diminue de 20% pour une pondération de 25%.

Pour conclure, un investisseur doit décider quel type de biens immobiliers choisir pour ses placements soit les actifs directs ou titrisés, en vue de composer son portefeuille mixte. Il est même possible de combiner les deux.

Les investissements directs offrent une plus grande diversification et des avantages qu’on peut également obtenir par le biais de véhicules privés indirects. Ces derniers constituent un choix hautement indiqué pour les investisseurs ne pouvant faire des placements dans les actifs immobiliers directs.

Pour les investissements immobiliers titrisés, ils permettent de diversifier les placements, mais à moindre échelle que dans le cas des investissements directs et ils se révèlent beaucoup moins avantageux lorsque ces derniers entrent dans la composition d’un portefeuille.

Ceci dit, l’immobilier titrisé présente un avantage majeur à savoir la couverture des risques par le biais d’instruments dérivés listés et accessibles pour les indices de référence ou à travers des instruments dérivés sur les indices actions, présentant un niveau de corrélation plus élevé.

Christophe Rieder

Christophe Rieder

Christophe Rieder dirige BetterStudy Swiss Online Education, l'institut de formation en ligne qu'il a fondé pendant ses études d'enseignant de la formation professionnelle. Après avoir travaillé quatre années dans la banque privée à Genève, Christophe décide de se reconvertir dans l'enseignement. Il a été formateur d'adultes en comptabilité à Genève et à Lausanne dans plusieurs écoles professionnelles privées. Christophe est aussi Maître d'enseignement à l'Ecole de Commerce Raymond-Uldry dans le canton de Genève, où il enseigne la gestion à des jeunes qui préparent un CFC d'employé(e) de commerce ou une maturité professionnelle commerciale. Christophe est titulaire d'un Master of Science HES-SO in Business Administration de HEG-Fribourg et d'un Diplôme fédéral d'Enseignant de la formation professionnelle. Il a effectué divers séjours d'études en Chine, aux Etats-Unis, en Irlande, en Allemagne et en Angleterre.