De nos jours, de nombreuses personnes font le choix d’investir dans l’immobilier, un investissement qui pourrait se transformer en source de revenus importants, en fonction du bien et du mode de fonctionnement sélectionné. Pour autant, pour qu’un investissement soit rentable, il est important de veiller au respect de certains points, et vous devrez également disposer de connaissances suffisantes en ce qui concerne la comptabilité immobilière, qu’il s’agisse du statut à adopter pour l’achat et la revente immobilière, ou encore des règles de fiscalité à prendre en compte. Nous vous proposons tout de suite d’en apprendre plus à ce sujet.
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Qu’est-ce qu’un achat immobilier rentable ?
Un achat immobilier rentable, c’est un investissement qui ne vous fera pas perdre d’argent sur le long terme. Ainsi, bien que votre achat puisse ne pas être rentable dès son acquisition, vous devrez vous assurer qu’il est amené à le devenir une fois des travaux réalisés ou sur le long terme, lors du remboursement de votre crédit.
Pour cela, s’il s’agit d’un bien que vous souhaitez proposer à la location, vous devrez prendre le temps de calculer la rentabilité nette dont vous pourriez profiter. Ce calcul se fait par la soustraction des charges qu’il ne vous sera pas possible de récupérer (taxe foncière, frais liés à la gestion du bien) au montant brut annuel des loyers que vous pourrez percevoir. Divisez ce chiffre par le prix de revient du logement, avant de le multiplier par 100. Par ce calcul, vous pourrez obtenir le taux de rentabilité de votre achat immobilier. De manière générale, si vous obtenez un taux égal ou supérieur à 2%, c’est que votre projet peut être source d’intérêt, et qu’il s’agit en effet d’un investissement rentable, qu’il peut donc être intéressant d’envisager plus en détail. Un calcul simple, qui peut en dire beaucoup !
Quels points prendre en compte pour s’assurer de la rentabilité de son investissement locatif ?
Avant de se lancer dans un investissement locatif, il est donc important de prendre en compte l’ensemble des points qui feront en sorte que cet investissement soit rentable, tout en prenant en considération les éléments moins positifs, qui pourraient sur le court ou sur le long terme impacter la rentabilité de votre logement. Pour cela, vous ne devrez pas vous tromper dans l’estimation de votre bien immobilier en Suisse, et vous pourrez profiter de l’aide de RealAdvisor pour l’évaluation de la maison ou de tout type de logement qui éveille votre intérêt.
Voici nos quelques conseils, et les points sur lesquels vous devrez porter plus particulièrement votre attention pour vous assurer que votre investissement locatif soit rentable :
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Investir dans un bien à un tarif intéressant
La rentabilité de votre investissement doit être présente dès son achat, il s’agit de l’un des principaux conseils des professionnels de ce secteur. En effet, si vous achetez un bien à un tarif trop élevé, votre plus-value sera moindre, et la location pourrait vous rapporter moins d’argent que ce dont vous pourriez profiter pour un bien immobilier au juste prix. Vous devrez donc faire vos recherches en ce qui concerne le prix du mètre carré, pour vous assurer que le logement qui vous intéresse en vaut réellement la peine.
Pour cela, pensez à comparer les offres similaires dans un quartier de même importance, ce qui vous aidera à déterminer si le bien est proposé à un tarif trop élevé, ou si son prix correspond aux tarifs du marché. Quel que soit son prix, pensez également à réaliser une offre en dessous du prix annoncé, ce qui pourrait vous permettre de diminuer vos frais ou de régler en partie les frais de notaire associés à votre achat.
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Des travaux qui ne dépassent pas la rentabilité possible de votre investissement
Dans certains cas, il peut être davantage intéressant de choisir un bien qui demande des travaux, puisqu’il vous sera ainsi possible de l’acquérir à un prix moins élevé que lors de l’achat d’un logement neuf. Cependant, même si ce tarif est attractif, vous devrez veiller à ce que les coûts des travaux ne dépassent pas la valeur totale du bien une fois ces derniers réalisés. Certaines personnes font le choix de se lancer dans des travaux titanesques qui au final ne rapportent pas toujours, bien au contraire.
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Avant de commencer tous travaux ou de faire le choix d’un logement à rénover, calculez les dépenses que vous devrez allouer à l’ensemble de ces travaux, en optant toujours pour la fourchette la plus élevée, le prix des matériaux pouvant évoluer tout au long du chantier - vous n’êtes également pas à l’abri de mauvaises surprises que vous n’aurez pas chiffrées. Faites venir des artisans et professionnels du bâtiment afin d’obtenir des devis concernant les travaux à prévoir, ce qui pourra vous aider à vous projeter dans cet investissement.
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Un logement situé dans un environnement attractif
Bien sûr, l’environnement du logement est aussi un point très important, qui peut justifier du prix du m2 à Vaud ou du prix du m2 de Genève, plus ou moins élevé en fonction des quartiers. Cela sera intéressant à la revente, mais aussi pour la location du logement. En effet, vous pourrez plus facilement trouver des locataires s’il se situe dans une grande ville ou dans une région touristique, s’il est à proximité des écoles et universités, des commerces, des transports en commun ou de la gare. Des points à vérifier afin d’opter pour le logement qui dispose de la situation la plus attractive, en fonction de votre budget.
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Un logement sain et régulièrement entretenu
Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous intéresse et que vous en avez fait l’acquisition, vous devrez poursuivre votre travail pour que ce logement reste rentable. Pour cela, il est nécessaire de l’entretenir correctement, et de faire en sorte d’éliminer toute trace d’humidité ou tout autre problème pour proposer un logement sain à la location. Si ce n’est pas le cas, vous aurez plus de mal à trouver des locataires, et vous ne pourrez pas non plus demander un loyer élevé. En cas de logement vétuste, vos locataires pourraient même engager des poursuites à votre encontre.
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Un logement rentable à la revente
Même si le bien dans lequel vous souhaitez investir se destine à la location, pensez également qu’il devra être rentable à la revente ! C’est une porte de sortie qu’il faut pouvoir envisager en cas de problème financier, ou de difficulté à assurer la gestion locative du bien. Pour cela, la situation et l’état du bien sont essentiels, et là encore, l’entretien du logement en question pourrait vous permettre de le revendre à un tarif intéressant en cas de besoin.
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Des dépenses énergétiques limitées
Ce point est aussi très important pour attirer de nouveaux locataires dans votre logement. S’il s’agit d’une véritable passoire énergétique, vos locataires devront payer des charges importantes, et pourraient choisir un autre logement plus intéressant en termes de consommation énergétique. De plus, il s’agit aujourd’hui d’une préoccupation grandissante, et de nouvelles lois et directives pourraient bientôt vous imposer la mise en location d’un bien qui ne consomme que peu d’énergie; mieux vaut donc s’y prendre au plus tôt pour éviter toute mauvaise surprise.
Il existe différentes aides dont vous pourriez profiter pour la rénovation énergétique de ce bien immobilier. N’hésitez pas à vous renseigner auprès du canton de Genève ou de tout autre canton dont vous dépendez pour faire la connaissance de ces différentes aides.
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Le choix de locataires sérieux
Bien sûr, il peut être difficile de juger du sérieux de vos locataires en une seule rencontre. Si vos locataires décident de ne plus régler de loyer, ou s’ils se trouvent dans l’incapacité de le payer, il sera difficile pour vous d’obtenir un investissement rentable, et les dettes peuvent très vite s’accumuler. Pour éviter cette situation, rien ne vous empêche de demander différentes informations à vos locataires, et de vous assurer qu’ils ont un travail, ou qu’ils disposent de garants qui pourront les aider en cas de difficulté s’ils sont étudiants, ou si leur revenu est faible.
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Une gestion locative efficace
En cas de mauvaise gestion locative, vous pourriez là encore réaliser des dépenses inutiles, qui peuvent limiter la rentabilité de votre bien. Pour éviter une mauvaise gestion locative, il peut être intéressant de faire appel à des professionnels, bien que cela comprend également des coûts parfois importants. Un autre point à ajouter dans vos calculs, pour faire en sorte que votre projet soit aussi simple que possible à gérer, tout en limitant au maximum les coûts liés à cette gestion.
Le cas de l’achat et de la revente immobilière : quel statut choisir ?
Bien qu’il soit possible d’acquérir un bien immobilier - ou plusieurs - dans le but de le proposer à la location, certaines personnes font également le choix d’acheter un bien dans le but de le revendre rapidement après la réalisation de travaux ou après une division, afin d’obtenir une plus-value sur cet achat. Bien que le choix d’un statut ne soit pas obligatoire aux yeux de la loi pour de telles activités, il s’agit cependant d’un choix conseillé pour limiter les risques de l’achat et de la revente, qui pourraient peser lourdement sur le particulier et sur sa famille en cas de difficulté.
Si vous souhaitez faire de cette activité votre activité professionnelle principale, vous serez dans ce cas dans l’obligation d’opter pour un statut, et pourrez choisir la création d’une société commerciale ou d’une micro-entreprise. Découvrons ces différents statuts :
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Les sociétés commerciales
Vous pourrez dans ce cas choisir une SASU ou une EURL si vous souhaitez réaliser cette activité seul, tandis qu’il sera nécessaire d’opter pour une SAS ou une SARL si vous envisagez de vous associer. Pour faire ce choix, disposer de compétences suffisantes en comptabilité pourrait jouer en votre faveur, et vous aider à trouver la solution la plus intéressante !
Sachez cependant que pour les sociétés commerciales, votre chiffre d’affaires ne sera pas limité, et vous pourrez facturer de la TVA. La rédaction des statuts de la société est relativement souple, vos charges pourront être déduites, et votre responsabilité financière sera totalement limitée par rapport à vos apports, s’agissant de la somme que vos créanciers pourront vous demander de rembourser en cas de problème. Les sociétés commerciales sont donc particulièrement appréciées par les personnes qui souhaitent se lancer dans une activité d’achat et de revente de biens.
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Devenir micro-entrepreneur
Autre option pour cette activité, vous pourriez également envisager le fait de créer une micro-entreprise. Si vos compétences en comptabilité sont restreintes, elle possède l’avantage de ne pas exiger de gestion rigoureuse de votre comptabilité, et il vous sera possible de créer une micro-entreprise rapidement et simplement, puisque sa création ne nécessite que très peu de formalités. Pour être sûr de tout savoir à son sujet, il peut tout de même être bénéfique de suivre des cours de comptabilité, disponibles pour tout besoin.
Point plus négatif cependant, ce statut ne vous protège pas, puisque votre responsabilité reste illimitée. De plus, vous ne pouvez pas facturer de TVA ou déduire vos charges, et votre chiffre d’affaires ne devra pas dépasser un montant fixe, ce qui pourrait lourdement impacter votre activité si vous souhaitez vous développer et enrichir votre patrimoine.
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Quelle fiscalité peut s’appliquer ?
Avant de vous lancer dans un investissement locatif, renseignez-vous concernant la fiscalité qui pourrait s’appliquer à ce projet, et n’hésitez pas à demander si besoin l’aide d’un spécialiste à ce sujet. Dans le cas d’une location nue, vous pourrez opter pour un régime forfaitaire, dans le cas où vos locations ne vous rapportent pas plus de 15 000 € par an, ce qui peut vous permettre de bénéficier d’un abattement allant jusqu’à 30% sur vos impôts. Le régime réel pourrait vous concerner dans le cas où la somme des loyers perçus dépasse le montant mentionné plus tôt. D’autres régimes peuvent aussi vous être proposés, tels que le régime micro BIC par exemple.
Prenez le temps d’étudier ces points afin de choisir la solution qui vous permettra de réaliser un maximum d’économies, pour vous assurer que votre investissement immobilier soit rentable !
