Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils pour réussir

L’immobilier locatif constitue un investissement qui peut assurer l’indépendance financière. C’est un moyen qui peut être source de richesse rapide, sous réserve de savoir comment procéder.

Ci-après 10 conseils afin de réussir son investissement locatif et le rentabiliser dans le but de devenir indépendant financièrement.

Il existe six mythes au sujet de l’immobilier locatif et qu’il convient d’éclairer, il s’agit notamment de :

1.Un investissement réservé aux riches

Pour contracter un emprunt immobilier, il n’est guère besoin d’être riche, mais il faut remplir certaines conditions notamment en ce qui concerne la capacité d’endettement de l’individu.

Une opportunité pour acheter un bien immobilier et investir dans le locatif.

2. Commencer avec un petit investissement

Il est très aisé d’emprunter un montant important pour faire un achat immobilier mais un gros investissement peut être hautement risqué, surtout en ne possédant que peu de ressources.

D’ailleurs au moment de contracter un prêt, l’établissement bancaire évalue les ressources financières et les revenus de la personne avant de lui accorder l’emprunt. Et au moment de l’achat, le bien immobilier devient une garantie pour la banque.

Or il n’est pas évidemment de pouvoir louer rapidement le bien immobilier et de le rentabiliser.

3. Possibilité de s’enrichir en achetant et vendant des biens sans apport

Il est déconseillé d’adopter cette approche, car elle présente un risque important et n’assure que des gains en capitaux au lieu d’avoir des revenus réguliers.

4. Avoir des contacts et des connaissances pour la réussite

Au fait c’est l’inverse, c’est en démarrant l’activité et en démontrant sa volonté et son intérêt qu’on peut faire la connaissance de gens et de contacts qui peuvent se révéler utiles à cette activité.

5. Etre confiant et ne pas avoir peur des erreurs

Quelqu’un de trop confiant qui n’a pas peur de faire des erreurs est un inconscient. 

En effet, chaque investissement présente un certain niveau de risque qui peut menacer la stabilité financière de l’individu.

Il est tout à fait normal de rencontrer des difficultés, mais le plus important est de savoir les dépasser.

Il est primordial de savoir comment contourner un problème et d’éviter que la situation se transforme en catastrophe.

6. Les locataires sont tous une catastrophe

Plusieurs locataires ne font pas preuve de considération et détruisent tout sur leur passage et ils arrêtent de payer le loyer au moment de la trêve d’hiver.

Certes, il y a des cas ainsi, mais il est toutefois exagéré de généraliser et puis il faut savoir prévenir de telles situations.

10 conseils pour bien investir dans le locatif

Il est primordial de définir le but de cet investissement qui doit être écrit et communiqué, car il constitue un cadre pour toutes les décisions.

Autrement, il ne s’agit que de vagues souhaits et non un objectif car ce dernier est quelque chose qu’on désire ardemment accomplir.

Pour acquérir un immobilier dans le cadre de l’investissement locatif, il faut chercher le dit bien, penser au financement et puis s’occuper de la gestion du bien avant de recommencer le processus.

Le processus d’investissement locatif est simple : chercher un bien, financer l’investissement, gérer le bien et recommencer. Ci-après les différents points relatifs à l’investissement locatif :

1.Dénicher un vendeur motivé

Pour investir dans le locatif, il faut bien acheter. Une étape qui implique de trouver quelqu’un qui veut réellement vendre.

L’achat est crucial dans l’investissement locatif, car c’est la clé de réaliser des bénéfices, autrement il vaut mieux ne pas acquérir le bien en question. Il faut surtout éviter d’acheter trop cher, car en acquérant un bien immobilier coûteux, il sera difficile d’avoir une rentabilité couvrant le capital investi initialement.

Il vaut mieux acheter au bon prix surtout que le marché de l’immobilier fluctue et si le propriétaire décide de revendre, la vente sera plus aisée en réalisant une plus-value correcte.

Il serait surréaliste de parier sur la hausse du prix d’un bien acquis à prix élevé.

D’un autre côté en se focalisant sur la rentabilité à court terme, l’individu se prémunit contre l’obligation de revendre son bien en cas de manque des moyens financiers nécessaires à son entretien.

Il vaut mieux traiter avec un vendeur qui ne rentabilise pas son bien immobilier, qui réside loin de celui-ci, qui doit régulièrement se déplacer et qui est mal renseigné au sujet du marché immobilier.

C’est une opportunité pour faire une bonne affaire et acquérir le dit bien à bon prix.

Deux éléments cruciaux sont à prendre en considération soit le prix d’achat qui ne doit pas être trop élevé et la valeur locative qui ne doit pas être surestimée.

2. Déterminer la cible

Il est primordial pour un investisseur de sélectionner le bien immobilier en tenant compte de sa capacité d’emprunt.

D’habitude pour un premier investissement le choix se fait entre un studio et un F2. Mais quel que soit le choix, il importe de faire preuve de cohérence et de bon sens. En ayant pour cible principale les étudiants, il convient de choisir les petites surfaces.

De même l’emplacement du bien immobilier dépend également de la cible, c’est d’ailleurs un élément-clé pour réussir son investissement locatif.

L’environnement est important dans la sélection du studio pour étudiant. Les critères diffèrent si le bien en question est dédié à de jeunes actifs.

La population ciblée présente des avantages et des inconvénients variables. Ainsi dans le cas d’un étudiant, cette catégorie est peu stable dans la mesure où elle change régulièrement de lieu de résidence et il faut chercher en continue un occupant.

Cependant elle présente l’avantage de disposer de la caution parentale. D’un autre côté l’emplacement est important mais il doit être complété par une bonne attractivité.

3. Multiplier les visites, en faisant peu de propositions

Avant de fixer son choix, il est plus sage d’effectuer de nombreuses visites. Pour chercher un bien immobilier plusieurs outils et supports peuvent être employés notamment internet, les agences immobilières, les annonces dans les journaux, etc.

En ce qui concerne internet, il peut être exploité de façon optimale en se renseignant sur l’attractivité de la ville ou du quartier. 

En général, les principaux facteurs qui attirent les locataires sont le travail, les écoles et la réputation. Dans le cas où la métropole offre de nombreuses opportunités d’emploi, elle attire de plus en plus d’actifs, et si cet atout s’associe à son attractivité, c’est encore mieux.

D’un autre côté les villes universitaires sont prises d’assaut par les étudiants. La présence de casions, d’aéroports, de bâtiments administratifs et l’organisation d’évènements nationaux, sont des facteurs très attractifs aussi.

Dans le cas où il y a une abondance de biens, ceci peut être catastrophique.

En effet, plusieurs villes de taille moyenne sont surchargées en raison de la négligence des promoteurs et des investisseurs immobiliers.

Il convient aussi de s’assurer si les infrastructures dont est dotée la ville ou le quartier sont satisfaisantes. Comme il convient de vérifier la gestion de la métropole ou le quartier et si des investissements sont réalisés régulièrement et avec ponctualité.

Il convient de s’assurer de la croissance ou le développement de l’activité économique, qui est un indicateur important à prendre en compte pour la prise de décision.

Il vaut mieux s’écarter des métropoles trop dépendantes d’un seul employeur comme une multinationale par exemple.

Outre internet il est possible de s’informer auprès des personnes ou en suivant les tendances en la matière. La discussion avec des personnes de la région convoitée permet de tirer des conclusions qui doivent être validées.

Il faut également de se renseigner sur la tendance et de se faire une idée sur la zone ou le quartier dans une dizaine d’années. Il faut poser toutes les questions permettant de savoir s’il y a des constructions en cours ou à venir et de connaître s’il y aura des changements pouvant impacter le marché par la suite notamment la demande en location, la valeur du bien, etc.

Il convient aussi de se référer à l’environnement immédiat en vérifiant la présence des commerces, des écoles et des transports publics à proximité. Ce sont des éléments d’attractivité pour les locataires.

Il faut bien choisir l’environnement car il n’est pas modifiable. Il convient de tenir compte des sous marchés car il suffit de quelques rues pour que l’environnement change.

D’habitude un individu peut se préoccuper par  le nombre de biens à visiter. Une telle donnée dépend de la configuration de la zone. Mais de manière globale il faut penser à visiter un maximum de biens afin de dénicher la perle. Parfois il faut visiter une quarantaine ou une cinquantaine pour trouver e bon
appartements, mais parfois beaucoup moins. Cette tâche nécessite d’y consacrer beaucoup de temps et d’effort, mais il s’agit en fin de compte d’un investissement à rentabiliser.

La visite doit être précédée par quelques recherches en fonction des objectifs prédéfinis. Une telle démarche facilite la prise de décision le moment venu. Il est préférable d’acheter auprès de quelqu’un qui n’a pas encore mis en vente le dit bien, ce qui permet d’éviter d’éventuels concurrents.

4. Acquérir un bien à proximité de chez soi

Il est primordial d’acheter à proximité de chez soi, ou dans un lieu qu’on connaît parfaitement, à l’instar de la ville d’où l’on vient.

Ce critère revêt une grande importance car on sait parfaitement où on achète et la possibilité d’intervention en cas de souci.

Cette proximité devient plus importante lorsque le propriétaire assure la gestion de son bien par lui-même. Ceci dit, il est possible que la gestion à distance se déroule dans des conditions optimales.

Mais les propriétaires préfèrent éviter de devoir se déplacer en urgence une ou deux fois pour la résolution d’un problème bénin. Ceci peut être décourageant.

5. Avoir une équipe maîtrisant l’investissement locatif

Les premiers investissements dans l’immobilier locatif représentent une étape d’apprentissage. Il faut constituer une équipe de confiance se composant d’un agent immobilier, d’un notaire et d’un comptable.

Le choix de ces professionnels doit être fait avec une grande précaution. Il est possible de compléter l’équipe par un artisan, mais aussi un architecte, un assureur, un banquier et un géomètre.

Dans le cas où il s’agit d’un investissement réalisé conjointement avec un partenaire. Il convient de s’assurer de la complémentarité des deux personnes et pouvoir débattre d’un sujet de manière saine et instructive.

Il convient de travailler et de partager les profits avec équité, comme il faut avoir des objectifs similaires et une vision commune, tout en partageant les mêmes valeurs.

6. Suivre le raisonnement et non l’instinct

Faire preuve de rationalité est nécessaire pour effectuer une analyse des biens, en établissant une liste de critères.

Cette liste permet d’évaluer les différents biens de manière objective et non pas en se référant sur un sentiment concernant un bien particulier.

Une analyse du bien à acquérir doit être effectuée de façon complète. Plusieurs facteurs et critères doivent être pris en compte et il convient de prendre son temps pour les vérifier tous.

Dans le cas où un souci se manifeste, il n’est pas nécessaire d’annuler l’achat mais il faut saisir cette chance pour négocier le prix. Il vaut mieux s’appuyer sur le devis d’un professionnel pour la réparation.

Il convient aussi de garder à l’esprit qu’un locataire n’a pas les mêmes exigences qu’un acheteur.

7. Calculer la rentabilité du bien immobilier

Il est primordial de calculer la rentabilité de l’investissement locatif qui doit se situer au-dessus de 6% net. Au-dessous de ce seuil, l’investissement  reste discutable. 

Il faut garder à l’esprit que le prix exigé par le vendeur ne se base souvent pas sur des fondements logiques ou raisonnables, car il reflète plus ses espérances ou il s’appuie sur des informations des plus discutables.

Dès lors, il revient à l’acheteur d’estimer le prix d’acquisition en fonction du rendement espéré sur la base du loyer à percevoir et qui doit être véritable et en adéquation avec le marché.

Il faut garder à l’esprit que les biens peuvent être surévalués, mais ce n’est pas pour autant qu’il faut abandonner.

Un investisseur achète un revenu pas de la pierre, et c’est pourquoi le revenu doit être bon pour ne pas rater son investissement. Il faut prendre en considération deux éléments qui peuvent être des atouts à savoir le loyer potentiel et le loyer futur.

Le premier équivaut au montant que pourrait percevoir le propriétaire actuel du bien s’il réalise quelques petites modifications.

Ces changements que l’investisseur pourrait effectuer lui-même sur le champ pour augmenter le loyer. Tandis que le deuxième correspond à la progression à venir du loyer en s’appuyant sur le bien immobilier mais aussi son entourage et l’augmentation réglementée par la loi.

Il faut également tenir compte des frais d’entretien du bien, surtout avec le vieillissement de celui-ci, surtout qu’il faut prévoir des frais de plus en plus importants.

8. Financer le projet d’investissement dans l’immobilier locatif

Le financement d’un bien immobilier peut être un processus long. C’est la raison pour laquelle, il faut penser à l’avance à sa capacité d’emprunt avant de faire une offre.

9. Eviter les erreurs fatales

Ce qui fait la différence entre un investisseur débutant et un professionnel, est que le deuxième n’hésite pas à dépenser un peu d’argent pour consulter un avocat avant l’achat.

Ce qui lui évite de rencontrer des difficultés plus importantes par la suite. Comme il veille à contracter une assurance pour se protéger efficacement.   Dépenser de l’argent pour avoir des données plus complètes fait partie de l’investissement.

Alors que l’investisseur débutant se passe de tels frais pour réaliser quelques économies mais ceci peut lui coûter plus cher par la suite.

Il faut également rester informé au sujet de la valeur de l’immobilier, les infrastructures réalisées ou à venir, le taux de criminalité, entre autres facteurs susceptibles d’affecter la valeur du bien mais aussi sa rentabilité.

10. Dénicher le bon gestionnaire

La gestion du bien immobilier est primordiale, car elle impacte l’achat et le cash-flow. Même si l’investisseur ne compte pas confier cette tâche à un gestionnaire, il doit prévoir la dépense dans ses calculs, juste au cas où il change d’avis par la suite.

Christophe Rieder

Christophe Rieder

Christophe Rieder dirige BetterStudy Swiss Online Education, l'institut de formation en ligne qu'il a fondé pendant ses études d'enseignant de la formation professionnelle. Après avoir travaillé quatre années dans la banque privée à Genève, Christophe décide de se reconvertir dans l'enseignement. Il a été formateur d'adultes en comptabilité à Genève et à Lausanne dans plusieurs écoles professionnelles privées. Christophe est aussi Maître d'enseignement à l'Ecole de Commerce Raymond-Uldry dans le canton de Genève, où il enseigne la gestion à des jeunes qui préparent un CFC d'employé(e) de commerce ou une maturité professionnelle commerciale. Christophe est titulaire d'un Master of Science HES-SO in Business Administration de HEG-Fribourg et d'un Diplôme fédéral d'Enseignant de la formation professionnelle. Il a effectué divers séjours d'études en Chine, aux Etats-Unis, en Irlande, en Allemagne et en Angleterre.