La performance de l’immobilier
En matière de placement, il arrive souvent qu’un investisseur sous-estime les performances des actifs immobiliers. En effet, depuis 1870 et jusqu’à nos jours, il s’est avéré que l’immobilier est le placement le plus performant, dépassant largement tous les autres actifs.
Actuellement, l’immobilier résidentiel réalise les meilleures performances parmi tous les placements avec un rendement basé sur les loyers et qui atteint 7,05%. Alors que le rendement médian des actions ne dépasse pas les 2,89%, celui des obligations les 2,5% et les devises le 1%.
D’un autre côté, les variations cycliques du secteur immobilier sont moins prononcées et beaucoup plus courtes que celles qui caractérisent le marché boursier. De manière générale, les variations de l’immobilier se situent entre -4% et 16%, alors que les actions sont souvent sujettes à des krachs boursiers. Un fait qui s’oppose à la logique que le rendement est la rémunération du risque encouru.
Contrairement aux actions, le risque des investissements immobiliers demeure très bas, au moment où leur rendement est plus élevé. Ce qui fait de l’immobilier le placement le plus sûr et le plus performant. Pour diversifier le risque d’un portefeuille, investir dans la pierre offre une meilleure alternative.
Situation actuelle de l’investissement immobilier
Les taux d’intérêt sont à leur niveau le plus bas actuellement, ce qui permet d’acquérir un bien immobilier à des conditions avantageuses et de garantir une rentabilité locative plus importante, en comparaison avec les autres actifs.
Mais pour réussir l’opération d’investir dans l’immobilier et avoir un rendement élevé, il convient de solliciter l’aide et le conseil d’experts dans le domaine, qui assistent l’investisseur dans la recherche du bien adapté, son acquisition et sa gestion.
Placer son argent dans un compte épargne ou des actifs sécurisés à l’instar des obligations fédérales est une opération peu rentable. Au moment où l’investissement locatif offre une solution palliative plus attractive avec un duo sécurité et rendement garanti sur le court et moyen terme, ainsi que le long terme.
En effet, percevoir des loyers c’est le moyen de disposer de liquidités de façon régulières. D’un autre côté en cas de revente, l’investisseur peut réaliser une plus-value qui viendra augmenter le capital investi initialement.
Pour s’assurer de la rentabilité du bien immobilier, il faut veiller à son entretien et son amélioration pour l’adapter aux besoins du marché. Il convient aussi de respecter la réglementation en vigueur en matière de baux et de respecter les exigences des locataires, sans omettre la détermination de loyers justes.
Bonne connaissance du marché
Ceci peut être évident mais il convient de rappeler tout de même qu’une bonne connaissance du marché immobilier est un facteur-clé dans la réussite de l’investissement locatif. La maîtrise du marché permet de choisir le bon bien immobilier dans un bon emplacement et à un prix correct.
Ce type de placement offre un niveau de sécurité irréprochable sous réserve de procéder avec efficacité et d’être méthodique dans le choix, l’achat et la gestion du bien. D’où l’intérêt de bénéficier de l’accompagnement d’un professionnel pendant le processus d’achat.
Il faut s’attendre à faire face à un vendeur qui considère son bien comme le plus beau ou encore un courtier qui se soucie plus de toucher sa commission. En ayant à ses côtés un spécialiste de l’investissement locatif, l’investisseur pour détecter plus facilement le vrai du faux et bénéficier d’une meilleure défense pour ses intérêts.
Grâce à une analyse pragmatique, l’investisseur peut alors connaitre le vrai potentiel d’un placement immobilier et surtout éviter de tomber dans le piège du sentimentalisme qui est nuisible à tout investissement.
Un professionnel peut assister son client dans le traitement à pied d’égalité avec un courtier et mieux négocier le prix d’acquisition.
Il peut intervenir aussi pour la mise en relation avec les différents intervenants comme le banquier, le notaire, le chargé des travaux, etc. Il aide également dans l’évaluation du loyer potentiel de l’immobilier et son rendement, en tenant compte de l’environnement du bien.
En effet, au moment de choisir un bien il faut se renseigner sur l’infrastructure, les transports publics et les différents services à même d’intéresser les locataires et répondre à leurs besoins.
De tels éléments sont étudiés par un expert de l’immobilier pour repérer les zones à fort potentiel de développement économique et professionnel et qui bénéficient d’un bon accès aux services et aux transports publics. C’est le moyen qui garantit une rentabilité régulière et durable du bien immobilier.
Certains professionnels gèrent même les cas de colocation et proposent une assurance sur le versement du loyer. Une prestation qui constitue une garantie additionnelle pour l’investissement locatif.
Et c’est surtout une opportunité d’éviter l’amateurisme nuisible à l’aspect financier de l’investissement.
Investir en Suisse romande
Après avoir pris la décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif, il convient de sélectionner la région où aura lieu l’investissement. La Suisse Romande est hautement recommandée pour ce type de placement.
Depuis les années 90, la région enregistre l’afflux de nombreux fonds de placement alémaniques qui choisissent d’investir en Romandie. En effet la zone présente de nombreux atouts notamment son dynamisme économique, la richesse de son patrimoine culturelle et la croissance démographique régulière.
Les investisseurs sont conscients du potentiel de la Suisse romande, avec comme principales destinations Genève et Lausanne qui sont fortement attractives en matière d’investissement locatif.
Mais il convient de souligner que les opportunités se font de plus en plus rares, d’où la nécessité de solliciter les services d’un professionnel susceptible de proposer les offres qui ne sont pas publiées dans les annonces immobilières.
L’investissement locatif à portée de tous
Pour se lancer dans un placement locatif, il n’est guère nécessaire de mobiliser une fortune pour acheter un immeuble coûtant quelque 5 millions CHF à Lausanne. Il vaut mieux privilégier les petits espaces pour s’assurer des rendements intéressants.
D’habitude les particuliers optent pour un studio ou plusieurs logements qui s’inscrivent dans le cadre des programmes de PPE en construction. Un bon moyen pour fructifier leurs avoirs dormants en ayant un rendement qui varient entre 6 et 15%.
Ce type de placement permet de constituer un patrimoine locatif rentable à terme, tout en ayant de la liquidité de manière régulière sans omettre la plus-value générée en cas de revente et donc la possibilité de réinvestissement. Le choix des PPE se révèle judicieux à différents niveaux, surtout que les frais d’entretien de l’immeuble sont répartis entre les copropriétaires.
Il ne faut pas oublier qu’il est plus facile de prévoir les charges, ce qui permet d’évaluer plus aisément le retour sur investissement du bien immobilier.
Il est recommandé de placer son argent dans plusieurs studios en ville au lieu d’opter pour une superficie plus importante en dehors du centre urbain.
Disposer de plusieurs biens sert au lissage du risque des vacances locatives. Les statistiques révèlent que le taux d’occupation des studios s’élève à 98% et que celui des 2 pièces atteint les 94%.
Exemple illustratif d’un investisseur privé
Prenons l’exemple d’un investisseur privé trentenaire du Vaud, qui a acquis il y a 2 ans un appartement à Prilly, en plus d’un box de garage. Les deux ont été rapidement loués, permettant au propriétaire de disposer de revenus avant la première période d’amortissement à la banque.
L’appartement se compose de 3 pièces avec un loyer mensuel de 2000 CHF, alors celui du box de parking est de 200 CHF. Le bien présente un bon positionnement au sein de la ville de Lausanne et à proximité des différents services et commodité, ce qui permet de trouver preneur rapidement. Cet investisseur a réalisé des opérations similaires avec cinq appartements et six places de parkings qui sont tous occupés.
L’investisseur a engagé une part de son épargne dans l’immobilier dans le but de disposer de revenus fixes et réguliers sur le long terme. Cette approche s’est popularisée depuis 2008 et 2009 pour gagner en puissance en 2017 avec l’application des taux négatifs, représentant 10 à 20% des emprunts.
La Suisse romande, enregistre des financements pour les biens de rendement qui atteignent les 10 à 15% des prêts hypothécaires. Alors qu’au niveau national, les crédits hypothécaires pour les investissements
locatifs sont passés de 10 à 20% au cours de la dernière décennie.
Le dynamisme qui marque le secteur de l’immobilier s’explique en grande partie par la pratique des taux bas, rendant ainsi les prêts hypothécaires accessibles et abordables. En effet, le coût global d’un emprunt a perdu 20% depuis 2008.
Ces taux bas impactent également les placements peu risqués comme les obligations de la confédération dont le rendement a grandement chuté et qui génèrent parfois des intérêts négatifs. C’est ce qui explique aussi que de nombreux investisseurs consacrent jusqu’à 40% de leurs avoirs à l’immobilier locatif.
Rendement potentiel de l’immobilier locatif
Le marché immobilier à Lausanne connaît une certaine pénurie et commence à devenir plus complexe. Ceci est dû au ralentissement de l’immigration et la politique adoptée par les grandes structures qui louaient des logements pour leur personnel parmi les expatriés.
Il y a quelque temps que cette tendance a régressé impactant significativement les biens chers. Les observateurs s’accordent à penser qu’il serait difficile de trouver porteur pour des biens immobiliers nus avec un loyer supérieur à 2800 CHF par mois.
Pour le cas de l’investisseur précédemment cité, il dispose d’appartements d’une valeur qui varie entre 250 000 et 700 000 CHF avec une superficie qui va de 30 à 80 m² et un loyer qui évolue entre 1300 et 2200 CHF.
Il ne rencontre aucune difficulté à louer ses biens notamment à des étudiants en colocation, des familles ou des retraités. Le but de l’investisseur est que le rendement après amortissement de chaque appartement se situe au seuil de 1000 CHF, soit un montant annuel net de 60 000 CHF.
Ce montant servira au remboursement de l’emprunt le plus rapidement possible. Outre les loyers à encaisser, le parc immobilier de cet investisseur lui permettra d’avoir un patrimoine d’une valeur de 2 millions CHF.
En profitant de cette période de taux bas, il va minimiser considérablement sa dette, en ayant moins de tracas si les taux sont revus à la hausse par la suite.
Appartement autoporteur pour obtenir un financement
Pour contracter un crédit servant au financement d’un bien immobilier, il faut que le demandeur apporte 20% de capitaux propres. Mais dans le cas d’un bien de rendement, il serait difficile d’utiliser le deuxième pilier.
L’évaluation de la solvabilité du demandeur diffère dans le cas d’un investissement locatif et d’une résidence principale. Dans le cas d’un bien de rendement, la banque va prendre en compte les revenus locatifs et non pas le salaire du ménage. La base pour un bien loué, sera la valeur du bail, alors que si l’acquisition est sur plan, dans ce cas l’établissement va estimer le loyer prévisionnel. Ceci dit, certains établissements bancaires estiment avec pessimisme la valeur du loyer.
L’acceptation du prêt dépend de la différence entre le loyer retenu et les charges, si l’écart est positif bien sûr. Les charges se composent principalement des intérêts du prêt, des dépenses d’entretien et des charges PPE soit le chauffage, les travaux, la gestion des parties communes de l’immeuble, entre autres.
Pour l’entretien, il constitue d’habitude 1% par an de la valeur du bien comme il peut être inclus à titre exceptionnel dans le calcul les frais de gérance du propriétaire.
En investissant dans plusieurs biens, si l’un est déficitaire, un autre peut assurer la couverture. Ceci dit, il importe de choisir un bien autoporteur.
Si un tel équilibre est inatteignable l’établissement bancaire va enregistrer le «manquo locatif» et dans ce cas il va demander des garanties financières classiques pour couvrir la somme qui manque.
Assurer le suivi de gestion immobilière
Après l’acquisition et la location du bien immobilier, le propriétaire doit penser à la gestion de son bien. Une mission qu’il peut assumer lui-même ou solliciter un professionnel ou une agence pour s’en occuper.
Il faut dire que la gestion immobilière nécessite d’y consacrer du temps et des efforts. En plus d’avoir une solide connaissance en matière du droit du bail, sans négliger les différents aspects techniques.
Le but est d’éviter les erreurs susceptibles de coûter cher. En ayant recours à un spécialiste, le propriétaire évite tout risque, mais en contrepartie, il doit compter des honoraires qui s’élèvent à 5 ou 6% des loyers annuels.
Outre l’aspect légal, un investisseur dans l’immobilier locatif doit être attentif à ses locataires. Il doit veiller à établir avec eux des rapports contractuels de choix pour s’assurer de la rentabilité du placement.
Il faut également éviter de répondre à des exigences qui ne sont pas en conformité avec la loi. D’où la nécessité de se faire accompagner par un expert qui maitrise parfaitement le droit de bail et de la propriété.
Ce professionnel peut garantir la défense des intérêts du propriétaire notamment dans le cas de la copropriété. N’empêche qu’il est possible de tout gérer soit même en entretenant un bon relationnel avec les locataires, tout en étant conscient de ses droits et obligations.
C’est le meilleur moyen de développer son patrimoine et de générer des revenus locatifs passifs.
