Qu’est-ce que le private equity en real estate ?

Présentation du private equity en real estate

Le Private Equity en Real Estate est le placement des capitaux collectés d’un fonds d’investissement dans le secteur immobilier.

Plusieurs biens sont concernés notamment les bâtiments résidentiels, les résidences étudiantes, les hôtels, les centres commerciaux et les bureaux.

Deux approches peuvent être adoptées par les fonds d’investissement dans le cadre de l’immobilier à savoir l’investissement dans un bien immobilier construit pour procéder aux aménagements nécessaires dans le but de repositionner le bien dans un segment haut de gamme par exemple, le commercialiser et le revendre.

Comme il est possible de construire et de développer un nouvel actif immobilier que ce soit sur un terrain acquis ou pour remplacer un ancien bâtiment. Dès lors le fonds s’engage dans les travaux de construction suivant une stratégie d’investissement mise en place à l’avance.

Les projets d’investissement impliquent l’intervention de plusieurs acteurs notamment les brokers comme CBRE, JLL, BNP Paribas, etc. qui se chargent de la collecte des informations sur le marché et sur des opérations similaires sans le secteur ciblé.

Quant aux développeurs, ils ont pour mission de déterminer le budget nécessaire pour les travaux de construction et qui doivent être pris en compte dans les modèles financiers.

Et enfin, les banques qui peuvent financier les projets à travers des prêts accordés après négociation des termes et conditions correspondants.

Pourquoi travailler dans un fonds de Private Equity en Real Estate ?

Avant de travailler dans un fonds de Private Equity, l’analyste a passé un stage de neuf mois dans un fonds de LBO. Une expérience qui lui a permis d’apprécier  le travail dans un fonds d’investissement notamment l’aspect qualitatif à travers l’étude profonde du marché, son fonctionnement et l’analyse des facteurs de croissance.

Puis, l’aspect quantitatif à travers la réalisation des modèles financiers de l’investissement. Tout nouveau projet, nécessite de passer par une étape de due diligence qui permet d’évaluer les opportunités offertes par l’investissement et de préparer une thèse à son sujet.

Après le LBO, l’analyse a décidé d’explorer une autre branche d’investissement notamment l’immobilier. Malgré son inexpérience dans le domaine, elle a décidé de mieux assimiler les difficultés associées à ce type de placement.

Les tâches quotidiennes d’une analyste et de son équipe dans un fonds d’investissement en real estate

L’analyste dispose d’une équipe qui travaille sur trois volets à savoir : AcquisitionsAsset Management et Accounting. L’équipe acquisition se charge de l’étude des opportunités présentées par un investissement donné. Comme elle prépare la thèse d’investissement avec à l’appui des arguments et des justificatifs.

Le but est de monter des modèles financiers permettant d’estimer le retour sur investissement du projet. L’équipe collabore avec les brokers, les développeurs et les établissements bancaires pour évaluer les opportunités de l’actif sur le long terme.

Ceci concerne non seulement la phase d’acquisition, mais aussi les travaux, la commercialisation et la revente. L’équipe se charge donc de réaliser le plan de financement, le planning de commercialisation et de définir le moment ainsi que la valeur de la revente.

L’équipe Acquisitions doit présenter au comité d’investissement du fonds un Informaion Memorandum qui détaille ses conclusions  et sur la base duquel une décision finale est prise.

En ce qui concerne l’équipe Asset Management, elle s’occupe de la gestion des biens objets d’investissement. Elle supervise les différentes opérations pour chaque bien immobilier et s’assure que tout se déroule conformément à la stratégie définie dans la thèse d’investissement.

Cette équipe gère les travaux d’aménagement et la commercialisation des actifs. Elle communique de manière continue avec les prestataires chargés des travaux, elle s’occupe de la résolution des soucis susceptibles de survenir sur le chantier et elle fait le suivi des dépenses et du budget alloués aux travaux.

L’équipe a pour mission le pilotage de la commercialisation des actifs en collaborant avec les agences marketing et en négociant les baux commerciaux dans la perspective d’assurer un taux d’occupation maximal.

Elle procède trimestriellement à une valorisation des biens pour être revue par les managers du fonds.

Enfin, l’équipe Accounting se charge du volet comptable et financier, que ce soit les transferts de fonds, la valorisation des actifs ou autres. L’analyste qui a fait ses débuts en tant que junior dans le fonds a pu travailler avec l’équipe Acquisitions et celle Asset Management.

Dès lors, elle s’occupait de la création des modèles de valorisation pour une opportunité de placement. Dans ce cas elle devait prendre en considération les sensibilités sur prix d’achat et la réalisation de benchmarks pour le prix de vente.

Elle se chargeait aussi de la rédaction des synthèses sur un segment précis en présentant la situation actuelle, les KPI passés et à venir et les avis des brokers sur les perspectives à moyen terme.

L’analyste junior procédait à la mise à jour des tableaux récapitulatifs des locataires d’un bien et préparait les revues trimestrielles de portefeuille avec des précisions sur la valorisation des actifs et les aspects qualitatifs portant sur le bien et son marché.

 Les profils typiques des collaborateurs

Les bureaux de Londres du fonds d’investissement en immobilier comptaient une équipe dont tous les membres ont suivi leurs études dans établissements comme la LSE, Oxford ou Cambridge.

Et tous les collaborateurs ont débuté leur carrière dans des professions associées au secteur immobilier. Pour ceux de l’équipe Asset Management, ils ont souvent suivi un parcours en architecture.

En ce qui concerne le bureau parisien, certains employés ont des diplômes  de Grandes Ecoles de commerce, alors que d’autres sont issus de Grandes Ecoles d’ingénieurs. Pour débuter dans ce fonds aucune spécialisation en immobilier n’est exigée.

Les principales difficultés liées au métier d’analyste dans un fonds d’investissement en immobilier

Le secteur immobilier se distingue par son caractère cyclique avec des sensibilités de prix et de taux de capitalisation qui varient en fonction des différentes phases, ce qui est souvent désigné par le cap rate. Une difficulté majeure rencontrée par tous les investisseurs en immobilier.

A titre d’illustration, une grande partie des biens immobiliers acquis en 2007, ont aujourd’hui une valeur marchande inférieure au prix d’achat. D’un autre côté, l’immobilier est une activité qui est corrélée à la conjoncture économique. Ainsi après la crise de 2008, les établissements bancaires sont devenus plus retissant à accorder des emprunts.

Ce qui réduit significativement l’investissement et pousse les fonds à revoir à la baisse leurs leviers d’endettement initial. Une situation contraignante étant donné qu’ils ne peuvent plus assurer des rendements importants à leurs investisseurs.

Christophe Rieder

Christophe Rieder

Christophe Rieder dirige BetterStudy Swiss Online Education, l'institut de formation en ligne qu'il a fondé pendant ses études d'enseignant de la formation professionnelle. Après avoir travaillé quatre années dans la banque privée à Genève, Christophe décide de se reconvertir dans l'enseignement. Il a été formateur d'adultes en comptabilité à Genève et à Lausanne dans plusieurs écoles professionnelles privées. Christophe est aussi Maître d'enseignement à l'Ecole de Commerce Raymond-Uldry dans le canton de Genève, où il enseigne la gestion à des jeunes qui préparent un CFC d'employé(e) de commerce ou une maturité professionnelle commerciale. Christophe est titulaire d'un Master of Science HES-SO in Business Administration de HEG-Fribourg et d'un Diplôme fédéral d'Enseignant de la formation professionnelle. Il a effectué divers séjours d'études en Chine, aux Etats-Unis, en Irlande, en Allemagne et en Angleterre.