L'hypothèque

En tant que personne physique ou morale, il existe plusieurs façons de se financer. Si vous choisissez un financement externe indirect, c’est-à-dire par l’emprunt bancaire, vous aurez différents types de crédit selon la nature de votre objectif de financement. Il existe par exemple les crédits à la consommation ou les prêts personnels pour les particuliers, les crédits de trésorerie ou encore les crédits d’investissement pour les sociétés.

En l’occurrence, l’hypothèque, ou le crédit hypothécaire, est un prêt accordé par une banque ou une autre institution financière qu'une personne ou une société peut utiliser pour financer l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier.

 

Une hypothèque a une particularité du fait que la banque exige une garantie dite “réelle”. Cela signifie que la banque est en droit d’utiliser votre maison, appartement ou immeuble comme garantie et si vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre emprunt.

Voyons l’exemple de Marc et Mila. Ce sont de nouveaux mariés qui cherchent à acheter leur première maison. Après une longue recherche, ils trouvent la maison parfaite avec un prix de vente un peu élevé de CHF 1’000'000.-, ce qui représente plus que l’argent qu'ils ont en banque. Que doivent-ils faire ? Marc et Mila se rendent à la banque. Le banquier suggère qu'ils prennent une hypothèque pour financer la maison. Le banquier leur demande le montant des fonds propres qu’ils peuvent apporter. L’apport en fonds propres est le montant que Marc et Mila paient d'avance. Un apport doit être d'au moins 20% du prix de la maison. Marc et Mila ont épargné pendant un certain temps et décident de déposer CHF 200’000.- Ce qui signifie qu'ils devront emprunter CHF 800'000.- supplémentaires pour acheter la maison. Le banquier passe en revue les relevés de compte de Marc et Mila et leur accorde une hypothèque de CHF 800'000.- à un taux fixe de 5% avec un délai incompressible de cinq ans et une période d'amortissement de 40 ans. Cela signifie que Marc et Mila doivent payer un taux d'intérêt de 5% à la banque par année. Le terme fixe de 5 ans signifie que Marc et Mila sont tenus à ce taux pendant 5 ans, indépendamment du fait que les taux d'intérêt augmentent ou diminuent.

À l'inverse, ils auraient pu prendre un taux variable qui augmente et baisse avec les taux d'intérêt. Les taux fixes sont considérés comme le choix le plus sûr mais sont souvent un peu plus chers que les taux variables. La durée d'amortissement est la période durant laquelle Marc et Mila devront rembourser le prêt afin de posséder leur maison entièrement. Ainsi, avec le paiement des annuités hypothécaires, soit le paiement des intérêts et des amortissements financiers, ils seront les uniques propriétaires de leur maison dans 40 ans. Il y a des avantages à devenir propriétaire même si l’on s’endette à travers une hypothèque. En effet, au lieu de mettre de l'argent dans les poches d'un propriétaire en payant un loyer, chaque fois qu'une annuité est versée à la banque, Marc et Mila possèdent une part de plus de leur maison. À l'heure actuelle, la maison est divisée entre la part que possèdent Marc et Mila et la dette de la banque. Chaque fois qu'ils effectuent un paiement, ils transfèrent une partie de leur dette en capitaux propres. Aussi Marc et Mila pourraient faire un profit intéressant si la valeur de leur maison augmentait.

Par exemple, imaginez que Marc et Mila obtiennent une offre pour vendre leur maison pour CHF 1’200'000.- le lendemain de leur achat. Marc et Mila et la banque ne sont pas associés ni copropriétaires, ils n'auront donc pas à diviser les bénéfices avec la banque. Alors disons qu'ils acceptent l'offre et vendent la maison. Ils obtiennent CHF 1’200'000.- de l'acheteur et remboursent le prêt de CHF 800'000.- à la banque. Ainsi, ils ont doublé leur investissement de CHF 200’000.- et ont donc maintenant CHF 400’000.- à disposition. Dans notre exemple vulgarisé, nous n’avons pas pris en compte les éléments fiscaux comme les Droits de mutation, la réduction de l’assiette fiscale avec les intérêts de la dette.

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Christophe Rieder

Christophe Rieder

Christophe Rieder dirige BetterStudy Swiss Online Education, l'institut de formation en ligne qu'il a fondé pendant ses études d'enseignant de la formation professionnelle. Après avoir travaillé quatre années dans la banque privée à Genève, Christophe décide de se reconvertir dans l'enseignement. Il a été formateur d'adultes en comptabilité à Genève et à Lausanne dans plusieurs écoles professionnelles privées. Christophe est aussi Maître d'enseignement à l'Ecole de Commerce Raymond-Uldry dans le canton de Genève, où il enseigne la gestion à des jeunes qui préparent un CFC d'employé(e) de commerce ou une maturité professionnelle commerciale. Christophe est titulaire d'un Master of Science HES-SO in Business Administration de HEG-Fribourg et d'un Diplôme fédéral d'Enseignant de la formation professionnelle. Il a effectué divers séjours d'études en Chine, aux Etats-Unis, en Irlande, en Allemagne et en Angleterre.